Preguntas frecuentes. Sección 5 - La zona de servidumbre de protección

Una servidumbre es una limitación legal que se impone sobre un derecho de propiedad por alguna razón de interés general, es decir, recae siempre sobre terrenos de propiedad privada.

La zona de servidumbre de protección no es DPMT. Es la franja de propiedad privada colindante con aquél. Lo que ocurre es que en esta franja de terrenos de propiedad privada, ese derecho (el de propiedad) está sujeto a algunas limitaciones que contiene la Ley de Costas).

¿Por qué prevé la Ley de Costas que sobre esas franjas de terrenos colindantes con el DPMT la propiedad privada esté limitada? Porque consideró que, de no preverse, es decir, de no limitarse las posibilidades de actuación de esos propietarios sobre sus fincas, no se podía garantizar ni la integridad física del DPMT, ni su libre acceso y uso públicos.

Es una técnica muy habitual en el derecho español. Todos los ciudadanos conocen las servidumbres legales que tienen los terrenos privados colindantes con una carretera, con una autopista, con un aeropuerto, con las vías férreas, y con otras muchas instalaciones e infraestructuras públicas de interés general.

Lo mismo que en los casos anteriores ocurre con los terrenos privados que son colindantes con el DPMT, o con mayor precisión, con la “ribera del mar” (ver pregunta 2.4).

Es la limitación que se impone sobre la franja de terrenos de propiedad privada colindante con la “ribera del mar” (ver pregunta 2.4). En efecto, la Ley de Costas impone determinadas limitaciones al ejercicio de ese derecho en ese lugar con el objeto de proteger la integridad del DPMT, y su libre acceso a todos para los usos comunes propios de estos bienes de dominio público.

Entre los usos posibles en esta franja, pueden citarse las instalaciones deportivas descubiertas, plantaciones, áreas de acampada, y equipamientos y servicios destinados a los usuarios de la costa, así como otros usos y actividades que por su naturaleza no puedan tener otra ubicación diferente.

Entre otros usos expresamente prohibidos en esta franja, hay que destacar el residencial bajo cualquier modalidad, es decir, no se permite la construcción de viviendas apartamentos u hoteles de ningún tipo.

La zona de protección tiene una anchura de 100 m contados desde el límite interior de la “ribera del mar” (ver pregunta 2.4), excepto en aquellos tramos litorales que, a la entrada en vigor la Ley de Costas (28 de julio de 1988), estuvieran ya clasificados como urbanos o tuvieran un plan parcial ya aprobado con anterior a día 1 de enero de 1988, en los cuales la anchura es de 20 m.

La fijación del anchura de la servidumbre se contiene obligatoriamente en la resolución del expediente de deslinde del tramo de costa en cuestión y no la puede decidir nadie de manera discrecional, sino que viene impuesta y obligada por la Ley de Costas en función de la clasificación urbanística de los terrenos, a través del correspondiente instrumento urbanístico o territorial aprobado y vigente en el momento en que la Ley de Costas entró en vigor.

Puede sufrir modificación, en algunos casos, el límite desde el que se mide la anchura de la zona de protección (ver pregunta 3.17), si es que por alguna circunstancia natural, o artificial dentro de la legalidad, se produce una alteración física del terreno que traiga consigo una variación del límite interior de la “ribera del mar”.

La franja sobre la que recae la servidumbre de protección puede ampliarse hasta los 200 metro si hay acuerdo entre la AGE, la CA y el Ayuntamiento.

La anchura de la zona de protección debe “reflejarse”, o “señalarse”, en los expedientes de deslinde a partir del límite interior de la “ribera del mar” (ver pregunta 2.4), pues su magnitud no puede ser objeto de la discrecionalidad de ninguna Administración, viene impuesta de forma inequívoca por la Ley de Costas(ver pregunta 5.3).

Ahora bien, es la autoridad urbanística, es decir, cada Comunidad Autónoma, la que debe acreditar cuál era la clasificación urbanística de los terrenos a la entrada en vigor de la Ley de Costas (28 de julio de 1988), en función de los instrumentos urbanísticos en vigor en ese momento. Información ésta que debe aportarse al expediente de deslinde por la CA.

La servidumbre de protección es un concepto que nace con la Ley de Costas vigente, en 1988, heredera de la anterior servidumbre de salvamento (20 metros), por eso no estaba reflejada en los deslindes aprobados antes del 28 de julio de 1988.

Por esa razón ha sido preciso volver a realizar muchos deslindes ya aprobados, aún sin modificar el límite del DPMT en muchos tramos litorales, solamente para “señalar” de una manera formal, y con participación y audiencia de todos los interesados y afectados, cuál es el límite de la zona de servidumbre de protección.

En estos expedientes, como ocurre con otros expedientes de deslinde “ordinarios”, todos los propietarios colindantes con el DPMT tienen la oportunidad de conocer hasta qué punto resultan afectados por la servidumbre de protección, de exponer sus argumentos, razones y derechos, y de contrastarlos y discutirlos con la Administración, y, en su caso, de llevar sus razones hasta los tribunales de justicia.

No.

Desde hace 20 años se han aprobado deslindes en toda España, que incluyen miles de viviendas en la zona de protección, tenga esta una anchura de 20 m o de 100 m, y no ha sido demolida ninguna.

Tras la aprobación de un deslinde, las viviendas situadas en la zona de protección quedan bajo un régimen urbanístico especial, equivalente a "fuera de ordenación", como ocurre con otras muchas zonas urbanas.

Los interesados mantienen sus propiedades, con todas sus consecuencias, y pueden realizar todas las actuaciones necesarias para reparar y acondicionar sus viviendas, si no implican incremento de volumen y siempre que sean autorizados por las Comunidades Autónomas.

Las Comunidades Autónomas.

La Dirección General de la Costa y el Mar no puede otorgar autorizaciones para permitir los usos admisibles por la Ley de Costas en la zona de protección, ni puede tampoco abrir expedientes por infracciones de la Ley de Costas en esta zona de protección, ni, por consiguiente, realizar demoliciones en esta zona. Eso solo pueden hacerlo las Comunidades Autónomas.